Réforme fiscale 2026 : la fin des avantages du meublé ? Vers un rééquilibrage avec la location nue

Introduction

La fiscalité des locations meublées, longtemps jugée plus avantageuse que celle des locations nues, pourrait bientôt évoluer.
Dans le cadre du Projet de loi de finances (PLF) 2026, le gouvernement souhaite réduire les écarts fiscaux entre ces deux types de bailleurs, afin de favoriser la location longue durée.

Tour d’horizon des mesures discutées et de leurs conséquences possibles pour les investisseurs immobiliers.

1. Contexte : un régime du meublé stabilisé depuis 2025

Depuis la réforme de 2025, les abattements du régime micro-BIC pour les locations meublées ont été clarifiés et stabilisés :

• 30 % pour les meublés de tourisme non classés (jusqu’à 15 000 € de recettes) ;

• 50 % pour les meublés classiques ou classés (jusqu’à 77 700 € de recettes).

Aucune modification n’est prévue dans le cadre du PLF 2026.
L’objectif affiché n’est pas d’alourdir la fiscalité du meublé, mais plutôt de rendre la location nue plus compétitive.

Ces orientations demeurent toutefois en discussion au Parlement et pourraient évoluer selon les arbitrages politiques à venir.

2. Ce qui est actuellement débattu au Parlement

a) Le plafonnement des amortissements pour les loueurs en meublé

L’un des sujets les plus sensibles concerne la limitation des amortissements dans le régime réel des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Le projet évoque un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal pour les déductions liées à l’amortissement du bien immobilier.

Conséquence :
Un bailleur qui déduit aujourd’hui 8 000 à 10 000 € d’amortissement par an ne pourrait plus imputer que 5 000 € immédiatement.
Le surplus resterait reportable, mais non déductible l’année même.

Une telle mesure viendrait réduire l’avantage fiscal du régime réel, particulièrement pour les biens à forte valeur ou les multipropriétaires.

b) Une revalorisation du régime de la location nue

À l’inverse, le régime micro-foncier applicable aux locations vides pourrait être revalorisé.
L’abattement actuel de 30 % sur les loyers perçus serait porté à 50 %.

Objectif : rapprocher les deux régimes fiscaux et rééquilibrer les incitations en faveur de la location longue durée, notamment dans les zones tendues où les logements meublés touristiques réduisent l’offre locative classique.

3. À retenir pour les bailleurs

• ✅ Les abattements du meublé (30 % et 50 %) restent inchangés pour le moment.

• ⚖️ Le plafonnement des amortissements à 5 000 € est en débat, mais non voté.

• Le micro-foncier pourrait bénéficier d’un abattement relevé à 50 %, rapprochant ainsi les régimes du meublé et du vide.

• ⏳ Ces mesures sont en phase d’examen parlementaire : leur application dépendra des arbitrages politiques et budgétaires dans les semaines à venir.